Compraventa de una casa o departamento en España

¿Cómo se realiza la compraventa de una casa o departamento en España?

 –          Elegir la zona en la que vivirá y el tipo de vivienda que desea. Si es para pasar vacaciones, si es para destinarla a alquiler o si será su vivienda habitual. Asimismo, el tamaño de la casa o departamento, el número de habitaciones, etc.

–          Será necesario que tenga dinero ahorrado para poder comprar una casa o departamento. Las entidades, suelen financiar hasta el 80% del precio de tasación o de compraventa, es decir, el que sea más bajo.

Es decir, debería tener un 20% del importe de la tasación, además de un 10 a 12%  para los gastos de impuestos, notarios, registrador, etc. En decir, habrá que tener un total del 30%, del valor de la casa o departamento.

–          Si es extranjero deberá tener el NIE (Número de Identificación de Extranjeros) que es un número personal y único que es otorgado por la Oficina de Extranjeros. Este documento es de vital importancia para realizar trámites para la compra de cualquier casa o departamento. Luego de tener el NIE podrá abrir una cuenta en el Banco.

Para obtener el NIE deberá tener el Impreso de la solicitud oficial, documento de Identidad o Pasaporte original y fotocopia, foto con fondo blanco en color tamaño carné y documentación que acredite los motivos de su petición. Este trámite puede tardar de dos a cinco semanas.

–          Si solicita una hipoteca, el banco deberá efectuar una tasación de la casa o departamento y a su vez este solicitará una Nota al Registro de la Propiedad  a fin de comprobar que no existen cargas de la casa o departamento que se pretende hipotecar. Estos gastos deberán hacerse aunque finalmente no se conceda el préstamo. Esto asciende a los 200 euros dependiendo del valor de la casa o departamento.

–          Después de tener conocimiento del estado legal del inmueble, tendrá que formalizar su intención de comprarlo. Es decir, una oferta en donde se especificará la propuesta, forma de pago y obligaciones de las partes.

A esto, se le suele agregar una paga y señal anterior al contrato de arras, por una menor cantidad  con el objeto de reservar la venta de la casa o departamento antes de que se formalice el contrato de arras.

–          Finalizada la negociación con respecto a la oferta, el siguiente momento, será la firma de un contrato privado de compraventa o contrato de arras. El comprador entregará al vendedor el 10 % del valor del inmueble a cuenta de precio final. En este contrato de arras se estipula una fecha límite para  la firma del contrato de compraventa, y es en este momento cuando se perfecciona la operación. El contrato deberá tener tres elementos básicos: el consentimiento del comprador y del vendedor, los datos y características de la casa o departamento, así como el precio.

Las arras, es decir el importe pagado, se suele depositar ya sea ante la Agencia Inmobiliaria, o a uno de los abogados de las partes

Normalmente, el plazo entre la firma del contrato  de arras y el contrato definitivo de la compraventa, suelen transcurrir entre un mes a tres meses.

–          Luego, ante el Notario se entregará el 90% del precio del valor de la casa o departamento. El vendedor cederá el título de posesión de la vivienda.

–          Cuando el comprador y el vendedor hayan firmado, el notario firmará en la parte inferior, su firma protocolizada.

–          Luego que se liquiden los gastos e impuestos correspondientes, se deberá elevar a escritura pública que se llevará al Registro de la Propiedad.

–          Si solicita una hipoteca, el banco le exigirá un  seguro de la casa.

–          Los notarios perciben sus honorarios  de acuerdo a unas tarifas establecidas previamente.

–          Deberá informarse sobre la vinculación que le exige el banco cuando usted firma la hipoteca y si ésta esta atada a alguna cláusula suelo.

El sistema jurídico español establece una serie de documentos que certifican la legalidad para comprar una casa o departamento.

–          Es importante que tenga el asesoramiento de un abogado para que garantice la legalidad de la venta, a fin de que, la casa o departamento esté libre de cargas y gravámenes como son hipotecas, embargos, entre otros.

–          Licencia de obras y certificación del técnico competente sobre la licencia concedida y el proyecto que ha sido aprobado por el Ayuntamiento.

–          Licencia de primera ocupación y cédula de habitalidad.

–          Que se de de alta los suministros básicos como son: electricidad, agua, gas y teléfono.

–          Si es una obra nueva que esté inscrita en el Registro de Propiedad de la edificación y que exista un seguro contra defectos o vicios ocultos de la construcción.

–          Certificado del Registro de la Propiedad para poder establecer la situación jurídica de la casa o departamento.

El Registro de Propiedad es un organismo del Estado y los Registradores son funcionarios que le informarán de forma gratuita. Son los registradores quienes expedirán los certificados sobre la situación jurídica del bien.

En el Registro de Propiedad podrá obtener información de la vivienda como la descripción de la vivienda, situación del departamento o casa, superficie, cuota de copropiedad en la propiedad horizontal, régimen administrativo, las hipotecas que pudiera tener y su vencimiento teniendo en cuenta  la suma de la hipoteca incluyendo intereses y costas, si está sometida a embargos, si existe una irregularidad urbanística.

El Registro de Propiedad podrá brindar esta información en forma de nota simple informativa que tiene valor solo informativo. Asimismo, puede solicitar un certificación de dominio y cargas, que tiene cartacter de documento público. De igual modo, puede pedir que el Registrador emite un informe explicativo en la que describa la situación registral de la vivienda.

Se puede solicitar esta información por correo normal, correo electrónico o a través de la página del Colegio de Registradores. Para poder recibir esta información deberá saber los datos registrales como: no. de finca registral, sección, municipio, datos del titular: nombre, apellidos, denominación social, NIF/CIF, nombre y número de la calle

–          Que tenga los Estatutos de la Comunidad o inscripción en el Registro de la Propiedad de escritura de obra nueva.

–          Analice las cargas hipotecarias existentes. Si tuviera hipoteca deberá solicitarle al vendedor una certificación del banco con la cantidad que adeuda. En este caso podrá negociar con el banco el tipo de interés.

–          Deberá asesorarse por un Notario. Los Notarios son funcionarios públicos, independientes, que otorgan la fe pública y que lo asesorarán al momento de la compraventa. Los Notarios redactarán el contrato  con la voluntad de las partes, de acuerdo a ley y que adoptará la forma de escritura pública.

Téngase en cuenta que la escritura pública es imprescindible inscribirla en el Registro de Propiedad ya que le otorga seguridad jurídica. El Notario antes de autorizar la compraventa, solicitará una nota simple informativa del Registro de Propiedad a fin de revisar nuevamente la situación jurídica de la vivienda. El Notario normalmente interviene al momento de la compraventa, sin embargo, puede asesorarle con caracter previo.

Otro aspecto, es que las partes, pueden haber formalizado un contrato de compraventa, sin embargo, este no tendrá todas las garantías si no se eleva a escritura pública.

–          Deberá pagar los impuestos propios de la compraventa

En el caso de que compre una casa o departamento nuevo, deberá pagar al vendedor el IVA (Impuesto sobre el Valor añadido).

Si compra una casa o departamento usado, deberá pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) a través de las entidades bancarias señaladas por la Admnistración.

Para ambos casos, y si compra la casa o departamento mediante una hipoteca, deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados en una cuenta de la Hacienda Pública por medios de los Bancos colaboradores.

–          Deberá inscribirse como propietario de la casa o departamento en el Registro de la Propiedad. Inscribir la propiedad no es obligatorio pero tenga en cuenta la importancia de estar plenamente protegido como propietario.

Lo que está registrado en el Registro se presume cierto. Solo un Juez mediante un proceso  podrá modificarlo. Ninguna persona podrá alegar contra usted un derecho respecto  a la casa o departamento. Igualmente, estará protegido de los acreedores del vendedor o cualquier carga.

De acuerdo a las leyes españolas, el vendedor está obligado por los defectos ocultos al momento de la venta y los que puedan aparecer posteriormente. Asimismo, la ley exige que los posibles responsables como son por ejemplo al promotor tengan un seguro, para poder cobra un posible indemnización.

–          En el caso de una casa o departamento nuevo, será necesario solicitarle al promotor un Certificado del Registro Mercantil en la que se acredita la existencia de la sociedad como son: su inscripción, administradores, domicilio social, anotación negativa de procedimiento concursal y una declaración de que no existen reclamaciones o litigios.

En el caso de una casa o departamento usado, deberá solicitar el recibo de la última anualidad del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, un certificación previamente firmada por el presidente de la comunidad de propietarios con la aprobación del secretario del edificio en el que se nos comunique que se está conforme con todos los pagos y que no existen contratos de alquiler en la casa o departamento.

Ejemplo

Gastos  de impuestos y trámites que se generan cuando se compra una casa o departamento usado con hipoteca

–          Comisión de apertura: en razón al  1% del capital prestado.  Esto lo deduce el banco del dinero que entrega al comprador que solicitó la hipoteca.

–           Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su cuantía es el resultado de aplicar el 0,5% a la cantidad total garantizada, es decir, lo que es el préstamo, intereses y costas. Se aproxima al 1% del capital.

–          Notario y Registro: La cuantía de sus honorarios depende directamente del capital de la hipoteca. Aproximadamente pueden ser entre 600 a 1.000 euros para una vivienda.

–          Gastos de la gestoria: es decir, cuando la escritura está firmada, se presentará en las oficinas de Hacienda para que se liquide el impuesto y luego se presentará en el Registro de la Propiedad correspondiente para su inscripción. La gestora es del banco normalmente la que controlaré el ingreso del dinero, pues si esto no sucede, no se inscribe. Es muy importante que se sepa el monto de la gestión, normalmente cuesta  entre150 a 300 euros.

 Supongamos que la casa o departamento cuesta 150.000 euros

El Banco nos otorga una hipoteca por el 80% del precio de la casa o departamento.

Se debería contar con el 30 % aproximadamente.

Gastos:

El 12% del precio de la vivienda, es decir, 18.000 aproximadamente servirá para cubrir:

Pago al Notario, 600 euros

Pago al Gestor, 300 euros

Registro de propiedad, 300 euros

Gastos con respecto a la Hipoteca:

–          Impuestos sobre actos jurídicos, es decir, 1,4%, total 2.100 euros

–          El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, 8%, total 12.000 euros

Si desea ponerse en contacto con nosotros hágalo a través del siguiente FORMULARIO

Wendy Dávila – abogada peruana y española