La acción de mejor derecho de propiedad tiene como fin oponer un derecho real frente a un tercero que también sostiene tener el mismo derecho sobre el bien. La acción de mejor derecho de propiedad es imprescriptible.

En el proceso sobre mejor derecho de propiedad existirían dos derechos en lo que respecta a un mismo bien. Las partes presentarían un título o documentos que servirán para demostrar cuál de ellos tiene el mejor derecho de propiedad por antigüedad, rango o inscripción registral.

En un proceso sobre mejor derecho de propiedad serán los Jueces que determinarán a través de las pruebas presentadas cuál de los derechos de propiedad es preferente.

El proceso de mejor derecho de propiedad tiene como fin obtener una declaración de que existe un propietario del bien.

Derechos del Propietario

La Constitución Política del Perú establece que el derecho de propiedad es inviolable…A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización…

Ejemplo real – Mejor derecho de propiedad en el Perú

María, que era empresaria en vida, tenía como bienes inmuebles: 2 viviendas en la Molina y 4 oficinas en la zona empresarial de San Isidro. María habría contratado a Carlos, que tenía su empresa constructora, para que renovara totalmente una de las casas de la Molina usando los mejores acabados y a cambio habría acordado como pago a Carlos la adjudicación de las dos oficinas de 200 metros cuadrados que tenía en San Isidro. Esto se hizo a través de un contrato de compra-venta y como adjudicación, por lo tanto no se habría establecido contraprestación por ser en dación en pago. 

María fallece de manera imprevista, lamentablemente no había dejado un testamento.

Luego que los herederos forzosos hicieran la sucesión intestada de María, nombran como representante legal a Lucía (hija mayor de María) para que venda las propiedades. Miguel inversor extranjero compra las 4 oficinas de la zona empresarial de San Isidro e inscribe los títulos en los Registros Públicos. Para ello María le había informado antes de la venta que las dos oficinas de 200m2 se encontraban ocupadas por Carlos, antiguo constructor que habría prestado servicios a su madre. María le informa a Miguel también que Carlos tendría un minuta que lo haría propietario de las dos oficinas de 200m2 pero que no existiría título alguno inscrito en los Registros Públicos.

Es así que Miguel inicia un proceso de mejor derecho de propiedad contra Carlos alegando haber comprado las dos oficinas de 200m2 cuyo títulos estarían inscritos en los Registros Públicos.

En el Proceso de mejor derecho de propiedad se analizaría si ambos realmente eran acreedores del mismo bien, luego de ello  la buena fe y la prioridad registral; y descartado esto, se analizaría cuál es el título que consta con documento de fecha cierta más antigua.

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Finalmente, el Juez estableció que Carlos tenía mejor derecho de propiedad y que Miguel  actuó de mala fe pues tenía conocimiento que las 2 oficinas ya habrían sido dadas en dación de pago a Carlos, habiéndose coludido con Lucía. Es importante mencionar que los herederos no tenían conocimiento del actuar de su hermana.

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